БизКвартал Ответы малому и среднему бизнесу
Гид по ипотечным программам
Логотип
164

Что нужно знать, приобретая квартиру в новостройке в ипотеку: как выбрать кредитора

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

Ипотека на новостройку – выгодное вложение и хороший способ в ближайшем будущем обзавестись собственным жильем. Но, чтобы получить ипотечный заем, нужно выяснить особенности и нюансы данного кредитования. Только тогда вы сможете найти выгодное предложение, купить недвижимость и избежать ошибок.

Особенности оформления ипотеки на приобретение новостройки

Оформление ипотеки в строящемся доме имеет свои особенности. Во-первых, вы вряд ли сможете въехать в жилье сразу после покупки, как во вторичку. Объект может быть недостроенным и лишенным даже минимальной отделки. Придется ждать и проводить ремонт после завершения строительства.

Во-вторых, застройщик должен пройти обязательную аккредитацию, то есть проверку на соответствие всем требованиям, которые устанавливаются кредитующей финансовой организацией. Также здание должно проходить государственную обязательную комиссию.

В-третьих, строительство объекта должно находиться на завершающей стадии. Если стройка только началась, то жилье будет стоить дешевле (что невыгодно для выдающего ипотеку банка), а заемщику придется долго ждать и откладывать переезд.

В-четвертых, покупаемая строящаяся квартира обременяется, так как автоматически становится обеспечением по ипотеке – залогом. Это значит, что осуществление сделок с объектом ограничивается. И хотя владельцем сразу после заключения сделки становится заемщик, он не может до полного погашения ипотечного кредита продавать жилье, разменивать, повторно закладывать, дарить или переоформлять.

Когда лучше приобретать квартиры новостроек?

В какое время лучше всего оформлять ипотеку на строящиеся квартиры? Этот вопрос волнует многих людей, планирующих приобретение новой строящейся недвижимости. Чем ближе сроки сдачи объекта, тем дороже он стоит. Зная эту особенность, многие стремятся приобрести квартиру, которой по факту еще не существует.

Застройщики, только запускающие проект, предлагают покупателям вкладываться в него на этапе создания фундамента. Предложение заманчивое, так как ипотека будет недорогой. Но, во-первых, квартира еще не построена, и неизвестно, когда удастся въехать в нее. Во-вторых, есть риск остаться без жилья: строительство могут заморозить по разным причинам на неопределенный период или прекратить совсем, признав незаконным или неприбыльным. В-третьих, далеко не все банки выдают ипотеку на новостройки, которые только возводятся: объект должен быть готовым к сдаче минимум на 70%.

Считается, что лучше всего покупать новостройки в ипотеку, когда они полностью возведены и достроены, но в здании проводятся завершающие работы по отделке. В таком случае риски заморозки строительства минимальны, и финансовая организация обретает уверенность в целевом расходовании средств застройщиком. Будущий собственник тоже останется довольным, ведь на данной стадии стоимость еще не выросла до предела, и шансы на сдачу жилого здания в срок достигают 90-100%.

Какие условия предлагаются?

Условия оформления ипотеки на новостройку определяются конкретным выдающим заем банком, но обычно в перечень включаются:

  1. Покупка квартиры только у аккредитованного проверенного банком и являющегося партнером кредитора застройщика. Со сторонними строительными компаниями многие финансовые организации не работают.
  2. Строительство близко к завершению, объект готов к сдаче более чем на 70%, то есть полностью построен.
  3. Внесение первоначального взноса. Он гарантирует кредитору, что у заемщика есть средства. Эта сумма сразу перечисляется компании-застройщику и используется для завершения строительства.
  4. Сроки кредитования – не меньше года. За более короткий период заемщик просто не успеет выполнить долговые обязательства, ведь сумма долга при покупке новостройки в ипотеку будет значительной. Также краткосрочное кредитование невыгодно для банка, ведь проценты начисляются за каждый год: чем длиннее срок, тем больше прибыль.
  5. Вероятная необходимость дополнительного обеспечения, подтверждающего возможность заемщика выплачивать ипотеку. Обеспечить кредит можно созаемщиками, поручителями или залогом имеющегося в собственности жилья (вторичного или первичного).

Этот список примерный, но любая финансовая организация вправе устанавливать собственные условия. Уточняйте принципы ипотеки до подачи заявки на этапе анализа существующих предложений.

С чего начать приобретение новостройки и оформление ипотеки?

Даже если вы сотрудничаете с банком, не стоит ждать, что финансовая организация все сделает за вас. Для подстраховки и обретения уверенности в безопасности и выгодности сделки самостоятельно осуществите некоторые подготовительные действия, которые помогут получить недвижимость без проблем и избежать обмана и трудностей.

Поиски подходящего застройщика

Первый шаг – поиски застройщика. Он должен быть проверенным, имеющим хорошую репутацию. Если компания работает давно и заняла нишу в сфере строительства, то ей можно доверять. Изучите уже сданные объекты: чем их больше и чем быстрее они реализуются, тем лучше.

Совет! Если вы претендуете на государственную поддержку, то сразу выясните, работает ли застройщик с субсидиями. Также уточните, допускает ли банк льготное кредитование по госпрограммам.

Помогут узнать больше информации о застройщике и отзывы его клиентов. Но искать их лучше не на сайте компании, а на тематических форумах или специализированных ресурсах – «отзовиках». Если положительных мнений в разы больше, чем отрицательных, это плюс.

Оценка юридической чистоты объекта

Вторым важным шагом является оценка юридической чистоты приобретаемой новостройки. Нередко недобросовестные или стремящиеся извлечь прибыль любыми путями застройщики осуществляют продажу объектов, возведенных незаконно или не имеющих всей необходимой для реализации документации.

Заемщик оформляет ипотеку, банк перечисляет средства, а застройщик получает прибыль от реализации новостройки. Но в итоге владелец не может оформить купленную квартиру в собственность, так как выясняется, что у нее уже имеется законный владелец, здание было возведено без разрешения муниципальных органов или уже признано аварийным и непригодным для проживания.

Многие банки оценивают юридическую чистоту кредитуемых новостроек и проверяют застройщиков, но лучше убедиться во всем самостоятельно. Надо прийти в офис строительной компании и потребовать всю сопроводительную и разрешительную документацию. А лучше обратиться за консультацией к юристу, чтобы законность возведения проанализировал он.

Тщательный анализ новостройки: на что обязательно обращать внимание

Как купить квартиру в ипотеку в новостройке и не прогадать? Нужно проанализировать здание и обратить внимание на такие моменты:

  • Коммуникации. Выясните, организована ли отопительная система, присутствует ли водопровод, есть ли электропроводка. Уточните, заключала ли строительная компания договоры с электростанцией и водоканалом города.
  • Наличие управляющей компании. Если строительство близко к завершению, то дом должен передаться на баланс УК, и такая передача должна осуществляться после проверок и по всем правилам.
  • Домовая книга. Первый владелец квартиры в новостройке самостоятельно приобретает такой документ и заполняет его либо в строительной компании, либо в управляющей, если объект передан на ее баланс. В такую книгу вносятся полные сведения о покупаемой недвижимости: площадь, технические характеристики и собственники.
  • Инфраструктура. Нередко новостройки возводятся практически на пустырях, но крупные и добросовестные застройщики одновременно со строительством развивают и инфраструктуру: строят детские сады, магазины, поликлиники и прочие учреждения, необходимые для комфортного проживания. Но новые здания могут находиться рядом с уже возведенными домами в хорошо развитых и заселенных районах.

Если все перечисленные моменты вас устраивают, стоит оформлять ипотеку на такую новостройку. Если даже один параметр вызывает сомнения, лучше поискать другого застройщика.

Порядок приобретения новостройки в ипотеку

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке должен соблюдаться строго: если пропустить хотя бы один этап, возникнут проблемы: вы столкнетесь с трудностями, увеличите продолжительность процедуры или вовсе не сможете стать полноправным собственником жилья. Пошаговая инструкция по оформлению подробно рассматривается далее.

Куда обращаться?

Для начала следует выяснить, в какой банк обратиться за ипотекой на новостройку. Рассматривайте известные и давно работающие в сфере финансовых услуг организации: мелкие и новые часто банкротятся уже на стадии раскрутки.

Узнайте, в каких банках реализуются программы ипотеки на новостройки: обычно такие кредитные продукты есть в списке услуг большинства финансовых организаций, но все же проверить наличие подходящих предложений нужно обязательно.

Если банк предлагает ипотеку на новостройки, возводимые только компаниями-партнерами, то выбор застройщиков ограничивается. Если кредитор допускает покупку квартиры у любого юридического лица, тогда выбирайте соответствующую вашим требованиям компанию и отправляйтесь в нее.

В офисе застройщика уточняйте все детали, требуйте документы и бронируйте понравившуюся квартиру. Когда вариант подобран и одобрен, можно заключать предварительное соглашение о покупке, в котором в обязательном порядке прописываются все характеристики приобретаемой недвижимости и условия приобретения, если вы дойдете до сделки (стоимость квартиры, сумма первоначального взноса).

С предварительным соглашением и прочими собранными документами можно отправляться в выдающий ипотеку банк. Если он одобрит ваш выбор и вынесет положительное решение по заявке, тогда можно приступать к оформлению.

Какие документы изучать и собирать?

Процесс приобретения квартиры в новостройке отличается от обычной покупки квартиры у продавца и от оформления кредита на вторичное жилье. Для собственного спокойствия необходимо запросить у застройщика:

  • выданное территориальным государственным органом разрешение на ведение строительных работ;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на участок земли, на котором возводится здание, а также не саму строящуюся недвижимость;
  • инвестиционный контакт;
  • акт о распределении квартир.

Такие документы не всегда требуются для оформления ипотеки на новостройку, но они вселят в вас уверенность в успешной сделке, так как подтвердят законность возведения объекта и его официальный статус. Банк может потребовать их, если вы планируете купить квартиру у компании, которая не входит в перечень партнеров кредитора. Аккредитованные застройщики эту документацию уже предъявляли.

Для подачи заявки и оформления договора ипотеки банк запросит от заемщика следующий набор документов:

  • гражданский российский паспорт;
  • еще одно удостоверение личности (на выбор: диплом о высшем образовании, имеющийся у мужчины военный билет, водительские права, именная банковская карта, СНИЛС);
  • копия трудовой книги, имеющая заверение в виде подписи начальника;
  • подтверждающая доходы справка стандарта 2-НДФЛ (может приниматься документ формы банка);
  • налоговая декларация по требованию банка (3-НДФЛ);
  • составленное вместе с застройщиком соглашение;
  • копия решения застройщика о реализации им квартир после сдачи.

По своему усмотрению кредитор запрашивает дополнительные документы. Так, если вы в качестве обеспечения закладываете принадлежащую вам собственность, то предоставляете и документацию на нее. Полный перечень уточняйте перед подачей заявки в банке.

Как составлять договор?

Для получения ипотеки не новостройку нужно грамотно и корректно составить договор кредита. Он составляется по предоставляемому банком образцу, и тут указываются личные сведения заемщика и данные кредитующей организации, характеристики квартиры, а также условия ипотеки.

Отдельно составляется договор купли-продажи или долевого участия, если объект находится на стадии строительства. Если заемщик приобретает недостроенную квартиру у физического лица, то заключается договор уступки прав требования. В таких документах обязательно указываются данные, обязанности и права сторон соглашения, характеристики предмета сделки (объекта новостройки), а также условия продажи.

Подписывать договоры нужно только после их тщательного изучения. Ставьте личную подпись тогда, когда вам все понятно, и условия устраивают полностью. Если есть непонятные моменты, уточняйте их либо консультируйтесь с ипотечным специалистом или юристом.

Регистрировать ли сделку?

После заключения договора купли-продажи при оформлении ипотеки на новостройку права собственности переходят к заемщику, и их нужно зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра.

К сведению! При покупке новостроек у застройщиков регистрация проводится так же, как и при приобретении квартир вторичного рынка у физ. лиц.

Для регистрации нужно подготовить, заключить и подписать документы. Когда они готовы, заемщик и уполномоченный сотрудник строительной компании направляются в Росреестр. Документация регистрируется в течение определенного времени (его вам скажет работник органа), после чего договоры признаются действительными, права собственности фиксируются, и сведения о них передаются в базу единого реестра регистрации прав на недвижимость (ЕГРП).

К каким дополнительным расходам готовиться?

При оформлении ипотеки на покупку новостройки заемщик неизбежно сталкивается с дополнительными расходами:

  • На уплату государственной пошлины при оформлении и регистрации сделки.
  • На оценку квартиры, если она будет осуществляться силами заемщика сторонней оценочной компанией или независимым экспертом.
  • На страховку. В обязательном порядке страхуется приобретаемый объект. По согласию клиента также оформляется полис страхования рисков утраты здоровья или жизни.
  • На перечисление денег застройщику. За перевод могут взиматься дополнительные комиссии, уплата которых обычно ложится на плечи заемщика.
  • На оплату услуг риэлтора, если он занимается поисками подходящей новостройки и делает это быстро и срочно.
  • На консультацию юриста, если она понадобится.
  • На оформление некоторых документов на недвижимость в новостройке: выписки (паспорта) из БТИ, кадастрового паспорта.
  • Вступительный взнос в управляющую компанию для формирования бюджета.

Размеры расходов при ипотеке иногда устанавливаются индивидуально в зависимости от характеристик объекта новостройки. Уточнить их можно в соответствующих учреждениях, в которые плата вносится.

Налоги

Продавец должен уплатить в госбюджет налог на прибыль после продажи недвижимости в новостройке. Но оформляющий ипотеку заемщик этот платеж не вносит.

Некоторые расходы могут возникать при подготовке документации, необходимой для получения налогового вычета, если заемщик имеет право рассчитывать на него. Но траты незначительные.

Сроки оформления

Сроки оформления сделки зависят от нескольких факторов: оперативности банка при рассмотрении заявки и подготовке договора, скорости регистрации сделки, наличия свободного времени у заемщика для посещения всех организаций и учреждений, сроков перечисления средств застройщику. Обычно на получение ипотеки на новостройку (от момента подачи заявки до перевода денег в строительную компанию и регистрации права собственности) уходит от двух недель до 1-2 месяцев. Но въехать в квартиру может получиться гораздо позже: когда она будет сдана и отделана.

Актуальные предложения банков по ипотеке на новостройки

Ипотека на квартиру в новостройке предлагается разными крупными финансовыми организациями. Рассмотрим несколько предложений банков:

  • «Сбербанк»: процентные ставки – от 8,2%, сроки – до тридцати лет, взнос – от 15%, сумма – до 85% цены новостройки.
  • «Альфа-Банк»: 50 миллионов максимум на покупку новостройки в ипотеку, сроки кредитования не дольше 30 лет, размер первого взноса от 15%, а ставка – 9,79% минимум.
  • «ВТБ»: суммы от 600 тыс. до 60 млн рублей, ставки стартуют с 9,7%, сроки не превышают 30 лет, вносится от 10% взноса.

Более подробные и точные условия выясняйте в офисе при подаче заявки. Также можно предварительно рассчитать сумму ипотеки и величину ежемесячных платежей на сайтах банков с помощью онлайн-калькуляторов.

Какие требования предъявляются?

На заемщиков распространяются такие устанавливаемые выдающими ипотеку банками требования:

  • определенный возраст (обычно старше 21 года на дату подачи запроса и младше 65-70 лет на день завершения действия договора ипотеки);
  • гражданство России;
  • регистрация в стране;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж от 3-4 месяцев на нынешнем месте труда и от года за прошедшие пять лет;
  • стабильный и достаточный для погашения ипотеки доход;
  • положительная кредитная история;
  • отсутствие судимостей;
  • наличие в собственности недвижимости (если требуется дополнительное обеспечение).

Требования для новостроек тоже есть. Это аккредитация застройщика, наличие необходимой документации, отсутствие обременений (на новых квартирах они имеются редко), а также определенная степень готовности объекта к сдаче (от 70%).

Если банки отказывают

Если банки отказывают в выдаче ипотеки на новостройки Москвы или Санкт-Петербурга, то быструю и эффективную помощь окажет брокер. Обратитесь в проверенную компанию, такую как «ДомБудет.ру». Она является посредником и работает с любыми клиентами при самых разных проблемах. Заемщик получит полное сопровождение от подбора варианта и подачи заявки до выхода на сделку. Условия выгодные, а шансы на одобрение высокие.

Взять ипотеку на новостройку будет проще, если знать и учитывать важные нюансы. И теперь вам известны все особенности кредитования при покупке новых квартир.

Похожие статьи

Было полезно?! Сохрани чтобы не потерять!
Оцените:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Нравится статья? Расскажите друзьям

Комментариев нет

Отправить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *