БизКвартал Ответы малому и среднему бизнесу
Гид по ипотечным программам
в России
Логотип
89

Переплата по ипотеке: как снизить, от чего зависит, рассчитать сумму за 10-20 лет

Расчет переплат по ипотеке на калькуляторе

Статья о том, как рассчитать переплату по ипотеке еще до подачи заявки. Заемщик сможет оценить кредитную нагрузку, выгоду для себя и подобрать исходя из расчетов наиболее выгодные условия ипотеки.

От чего зависит размер переплаты по ипотеке

На переплату по ипотеке влияют множество факторов, но наиболее значимыми являются:

  1. Цена на приобретаемую недвижимость в кредит.
  2. Длительность ипотечного кредитования.
  3. Величина процентной ставки.

Во многих банках заемщик может встретить два типа платежей на выбор – дифференцированный и аннуитетный. На выбор предлагается и процентная ставка – плавающая либо фиксированная.

Стоит разобраться в понятиях, определить, как именно влияет срок, цена и ставка на переплату заемщика по кредиту.

Стоимость жилья

Цена на объект напрямую влияет на переплату: чем выше его стоимость, тем больше ссуда и больше переплата банку. Обычно размер кредита не должен превышать 80-85% от стоимости недвижимости на первичном рынке и 70-75% от стоимости на вторичном рынке.

Если закладывается собственное жилье с целью получения заемных средств, удастся получить не более 50-60% от цены на имущество. Некоторые банки уточняют, что ссуда не должна превышать договорную стоимости и цену, указанную в акте об оценочной стоимости.

Вот как выглядит разница в цене при расчете кредита:

Цена на квартиру Ставка банка Срок кредита Расчет: итоговая сумма в рублях и процентах
5 000 000 9% 20 лет 9 637 368, 192.7%
4 000 000 9% 20 лет 7 478 026, 187%

Из-за стоимости жилья заемщик заплатит больше на 5.7% банку.

Срок ипотечного кредита

Чем больше срок, тем выше переплата. По периодам принято выделять несколько видов кредитов:

  1. Краткосрочные.
  2. Среднесрочные.
  3. Долгосрочные.

Если для потребительских целей и бизнес-проектов краткосрочные кредиты считаются до года, среднесрочные до 3-5 лет и долгосрочные более 5 лет, то в ипотеке можно разделить сроки иначе.

Краткосрочные 1-3 года, среднесрочные 4-15 лет, долгосрочные кредиты более 15 лет. Ипотека до года считается также не очень выгодной, поскольку заемщик вынужден заплатить проценты банку, а потом долг.

Долгосрочный кредит имеет небольшой ежемесячный платеж, но человек вынужден переплатить огромную сумму банку. Подробные расчеты приведены в соответствующих разделах.

Процентная ставка

Простое правило «чем выше ставка, чем больше переплата» имеет нюансы, поскольку разделяют фиксированную и плавающую ставку, типы платежей.

На заметку! Для своих или зарплатных клиентов процентная ставка может быть предложена ниже.

Это распространенное правило банков. Ставка может меняться в зависимости от типа недвижимости.

Самая маленькая предлагается на квартиры, квартиры в таунхаусе. Повышенная ставка действует при покупке или строительстве загородного дома, коммерческой недвижимости для бизнес-целей.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

При фиксированной ставке процент определяется банком один раз и фиксируется в договоре с заемщиком. Такой способ соглашения выгоден и заемщику, и кредитору, так как позволяет заранее спланировать доходы и расходы.

У фиксированной ставки есть существенный недостаток – она не отражает ситуации в экономике. Если заключается договор на 20-30 лет, то банк может потерять прибыль.

Плавающая ставка рассчитывается по формуле, определенной договором. Чаще всего ее привязывают к фиксированному проценту и к текущим ставкам на рынке. Меняться ставка может каждый день или ежемесячно, в зависимости от условий договора.

Это рискованный способ заключения сделки, поскольку ставки могут сильно вырасти. Но есть шанс и сэкономить значительную сумму.

Тип платежей

Придуман для удобства самих заемщиков. Если какой-то гражданин получает прибыль сезонно или в зависимости от контрактов с подрядчиками и партнерами, то ему будет удобнее платить по кредиту после получения дохода.

Банк предлагает оплачивать ипотеку раз в квартал или на индивидуальных условиях. Такой платеж называют дифференцированным.

Аннутетный платеж предполагает внесение средств в равных частях на протяжении всего срока кредитования. Стоит выяснить плюсы и минусы каждого платежа.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Плюсы аннуитета:

  • неизменный размер платежа, что позволяет планировать бюджет и рассчитать силы;
  • удобная система, при которой заемщики согласны с размеров процентов, нет риска недоплатить ипотеку.

Из плюсов дифференцированной системы: заемщик платить проценты от оставшейся части ипотеки, может оплатить основной долг планомерно. К минусам относится тот факт, что это сложна система расчетов. Требуется большой размер первоначального взноса. Экономисты считают данную систему больше подходящей для обеспеченных людей – успешных адвокатов, индивидуальных предпринимателей, бизнесменов.

Из недостатков аннуитета отмечается: на начальном этапе большая часть из оплачиваемой суммы – проценты по кредиту. Если заемщик захочет досрочно погасить кредит в первое время ипотеки, то придется сильно переплатить банку.

На протяжении всего срока кредитования меняется соотношение процентов и тела кредита. Примерно с середины срока начнет увеличиваться основная сумма ипотеки.

Рассчитать переплату по ипотеке онлайн: кредитный калькулятор

Основные способы, как посчитать переплату по ипотеке:

  1. Многие рассчитывают личную кредитную нагрузку, исходя из такой формулы: нужно разделить желаемый ежемесячный платеж на общий доход семьи или созаемщиков, которые будут платить по кредиту. Полученное число умножить на 100%. Получается значение в процентах, отражающее кредитную нагрузку. Желательно, чтобы оно не превышало 40%.
  2. Использовать калькуляторы на сайтах банков. Из плюсов выделяется более точное итоговое значение, поскольку можно добавить наличие зарплатной карты, льгот. Из минусов можно отметить недостаточный функционал таких калькуляторов.
  3. Использовать сторонние ипотечные калькуляторы для расчета.

Последний расчет переплаты по ипотеке удобен для пользователей сети, поскольку на сторонних сайтах есть таблицы с графиками платежей, человек может узнать размер переплаты по кредиту в процентах, насколько это выгодно ему. В следующих разделах примеры расчетов по формуле и на калькуляторах.

Примеры расчёта суммы переплаты по ипотеке

Сначала стоит вычислить кредитную нагрузку. В примере заемщик получает 47 тысяч рублей, он хочет отдавать на ипотеку в месяц 19 тысяч рублей, используя аннуитетную систему платежей.

Расчет нагрузки: 17 000:47 000=0.36. Расчет процента: 0.36*100%=36% — нагрузка оптимальна, поскольку не превышает 40%.

Условия для расчета ипотеки на калькуляторе irn.ru:

  • стоимость квартиры 3 400 000;
  • размер первоначального взноса 20%;
  • процентная ставка 8% годовых.

Для сравнения срок погашения будет представлен разный – 10 и 20 лет.

Какая будет переплата по ипотеке за 10 лет

Первый расчет получает следующий результат:

  1. Сумма ежемесячного взноса составит 33 001 рублей – 1% стоимости квартиры.
  2. Полные выплаты банку — 4 640 132,37 рублей – 136,5% стоимости квартиры.
  3. Только переплата банку 1 240 132,37 рублей – 36,5% стоимости квартиры.

Это расчет на аннуитетную систему. С результатами расчетов по дифференцированной системе можно ознакомиться на скриншоте:

Результат расчетов по дифференцированной системе

Примерно 4% заемщик сэкономит по второму способу. Если у него есть возможность откладывать крупные суммы и отдавать их раз в несколько месяцев, такую систему стоит порекомендовать для оформления.

Сколько переплачивает клиент по ипотеке за 20 лет

Результаты второго подсчета, сколько составит переплата по ипотеке:

  1. Ежемесячный платеж составит 22 751 рублей.
  2. Суммарные выплаты банку – 6 140 280 рублей или 180.6% стоимости квартиры.
  3. Только переплата банку составит 2 740 280 рублей или 80.6% стоимости квартиры.

Это при вычислении по типу аннуитетных платежей. При выборе заемщиком дифференцированных платежей результаты иные, представлены на скриншоте:

Результаты при выборе заемщиком дифференцированных платежей

Второй способ (с дифференцированным типом платежа) получается дешевле клиенту, но может быть не очень удобен в зависимости от проф. деятельности.

По результатам сравнения сроков получается, что ипотека на 10 лет выгоднее. Еще лучше, если оформлять дифференцированную систему. Максимально много заемщик переплатит с ипотекой на 20 лет при аннуитетных платежах. Минимальные затраты при ипотеке на 10 лет с дифференцированными платежами.

Как снизить переплату по ипотечному кредиту

Несколько способов снизить переплату по кредиту:

  • рефинансирование;
  • налоговый вычет;
  • использовать досрочное погашение;
  • использовать материнский капитал при возможности на досрочное погашение или первоначальный взнос по ипотеке.

При досрочном погашении кредита у клиента есть выбор – сократить срок кредитования или уменьшить размер ежемесячного взноса. На первых двух способах снижения переплаты по ипотеке стоит остановиться подробнее.

Налоговый вычет по процентам

Вычет позволяет вернуть 13% с уплаченных налогов за приобретение недвижимости. Максимальная сумма вычета не должна превышать 2 млн для квартиры и 3 млн для дома. Получается по квартире максимальная сумма возврата 260 тысяч рублей.

Для получения вычета человеку потребуется обратиться в налоговую службу либо к работодателю. Потребуется заполнить форму 3-НДФЛ и подать заявление – это при обращении в налоговую.

Если заемщик обращается к работодателю, то он предварительно идет в ФНС и берет уведомление о возможности вернуть часть налога. Отдает бумагу работодателю, который впоследствии не переводит средства государству, а возвращает сотруднику в течение года.

Рефинансирование ипотеки с целью снизить переплату

Погасить ипотеку можно в другом банке. Новый кредитор погасит предыдущую задолженность, и заемщик будет выплачивать долг по сниженной ставке. Обременение перейдет в пользу последнего кредитора. Снижая ставку, заемщик меньше переплатит по кредиту, но его ждут некоторые издержки рефинансирования.

Важно! Возможны комиссии за перевод средств другому банку, оплата справок.

По мнению аналитиков, сейчас уровень одобрения заявок на рефинансирование довольно высок. Заявителю не нужно брать согласие у прежнего кредитора на перекредитование.

Более выгодный кредит поможет получить заемщику ипотечный брокер компании ДомБудет.ру. Он сотрудничает со многими крупными банками и может договориться о сниженной ставке на 0.5-1% годовых. Заявителю выгоднее обратиться не напрямую в банк, а через посредничество. Банку удобно не проходить с заемщиками все этапы оформления, а получить подготовленный комплект документов и правильно заполненную анкету. Брокер работает с людьми, приобретающими жилье в Москве, области, Петербурге и ЛО.

Коротко итоги статьи: заемщику стоит использовать различные способы для снижения переплаты по кредиту, не превышать лимит платежа в 40% от дохода, считать переплату на всех калькуляторах до подачи заявки, обращаться к ипотечному брокеру, если требуется профессиональная поддержка в получении ипотеки и снижение ставки.

Еще материал по теме:

Было полезно?! Сохрани чтобы не потерять!
Оцените:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Нравится статья? Расскажите друзьям

Комментариев нет

Отправить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *