БизКвартал Ответы малому и среднему бизнесу
Гид по ипотечным программам
Логотип
211

Что выгоднее — уменьшать сумму или срок при досрочном погашении ипотечного кредита?

Подсчет платежей по долгосрочному погашению кредита

Досрочное погашение ипотеки ­– это способ снижения финансовой нагрузки и хорошей экономии по переплате. Чтобы получить максимальную выгоду стоит внимательно изучить условия закрытия жилищного кредита раньше срока.

Как производится досрочное закрытие ипотеки

Согласно законодательству, банк не имеет права отказывать клиенту, желающему произвести досрочно погасить ипотеку. Он может оплатить долг частично либо полностью.

Единственное условие – заемщик обязан заранее предупредить кредитора о своем намерении.

Досрочное погашение ипотеки производится следующим образом:

  1. В банк подается заявление на досрочное погашение кредитного долга.
  2. На счет вносится указанный в обращении размер платежа в назначенный срок.
  3. Производится перерасчет долга с уменьшением ежемесячного платежа или сокращением срока кредитования.

Время, за которое нужно уведомить банк о своем намерении произвести досрочное закрытие ипотеки, зависит от политики конкретной финансовой организации.

Важно учитывать, что уведомление о закрытии ипотечного долга раньше срока не обязывает клиента вносить установленную сумму в обязательном порядке. В случае изменения обстоятельств он имеет право в любой момент отозвать свое заявление и продолжать вносить деньги согласно действующему графику платежей. Штрафы за изменение намерений не предусмотрены.

Аннуитетные платежи

Как закрыть ипотеку досрочно, зависит от схемы погашения долга. Если это аннуитетные платежи (равные суммы ежемесячных взносов), то клиенту нужно определить, что для него выгоднее:

  • снижение размера ежемесячных взносов;
  • уменьшение срока кредита.

В первом случае цель досрочной выплаты кредита – снижение финансовой нагрузки на заемщика, так как уменьшаются ежемесячные расходы. Во втором – снижается общая переплата за счет быстрого закрытия долга.

Нюанс. В кредитном договоре может быть установлено ограничение на уменьшение срока выплат, поэтому нужно заранее уточнить данный момент.

При аннуитетных платежах лучше производить досрочное погашение ипотечного кредита в первой половине срока, так как именно на этот приходится оплата процентов, тело кредита практически не уменьшается.

Дифференцированные платежи

При данном способе сумма процентов рассчитывается отдельно от размера основного долга каждый месяц. Поэтому все, что будет внесено сверх установленной платы пойдет в счет погашения тела кредита.

Какие при этом произойдут изменения в условиях ипотечного договора (уменьшение суммы ежемесячного платежа или срока) не влияют на конечный размер переплаты.

Что выгоднее – уменьшать размер платежей или общего срока

Как правильно досрочно погашать свою ипотеку, зависит от условий конкретного кредитного договора и позиции самого заемщика.

Выгода уменьшения срока ипотеки очевидна – не придется платить банку проценты за оставшиеся месяцы. Это значит, что ипотека обойдется дешевле.

Но снижение размера ежемесячного взноса имеет свои преимущества. Такой вариант досрочной выплаты ипотеки выгоден, если заемщику тяжело вносить установленную сумму – уменьшились доходы или увеличились расходы (например, родился еще один ребенок).

Порядок досрочной оплаты ипотеки

Алгоритм действий, как выплатить ипотеку досрочно, выглядит следующим образом:

  1. Уведомление банка о своем намерении гасить ипотеку досрочно. Для этого нужно подать заявление в финансовую организацию по установленной форме. Сделать это можно при личном посещении офиса, большинство банков поддерживают функцию онлайн-уведомления. В заявлении нужно указать, какой вариант погашения планируется – частичное или полное. В первом случае необходимо определить, каким образом изменятся условия при досрочном погашении ипотеки – уменьшиться сумма платежа или срока кредитования.
  2. Внесение денежных средств в обозначенный срок.

Дальнейшие действия зависят от варианта платежа. Если производится частичное досрочное погашение ипотеки, заемщику нужно:

  • получить информацию о новых условиях жилищного займа после перерасчета – насколько уменьшаются дальнейшие выплаты либо срок кредита;
  • подписать новое ипотечное соглашение либо получить приложение к действующему;
  • получить обновленный график платежей и продолжать выплачивать остаток долга в соответствии с ним.

При полном досрочном погашении ипотеки нужно получить справку о закрытии займа и предоставить его в Росреестр, чтобы снять обременение с объекта недвижимости.

Документы, которые понадобятся заемщику при обращении в банк:

  • заявление на оплату ипотеки раньше срока, заполненное по форме финансовой организации;
  • копия кредитного договора;
  • квитанции о внесенных ежемесячных взносах.

Список может быть дополнен, в зависимости от требований конкретного банка.

Калькулятор досрочного закрытия ипотеки: инструкция по использованию

Перед тем как обращаться в банк, стоит понять, выгодно ли погашать свою ипотеку досрочно. Например, при аннуитетных платежах в конце срока это не будет иметь смысла, так как все проценты уже уплачены и даже если закрыть кредит раньше срока, сэкономить на переплате не получится. Это один из подводных камней досрочного погашения, который не учитывается большинством заемщиков.

Поэтому перед обращением в банк следует сделать свои расчеты на онлайн-калькуляторе. Он работает следующим образом:

    1. Нужно ввести все данные по ипотеке, которую планируется закрывать: сумму долга (остаток на момент расчета), срок ипотеки (оставшийся), дату получения кредита, размер процентной ставки, вид платежа (аннуитетный или дифференцированный), дату внесения ежемесячных платежей. Если в первый месяц оплачивались только проценты, это также нужно отметить.

Онлайн-калькулятор внесение данных

    1. Далее нужно открыть поле досрочного погашения, нажав на плюс.

Онлайн калькулятор добавление информации о досрочном погашении

После этого нужно внести дополнительные данные, на основе которых будет рассчитан порядок досрочного погашения ипотечного кредита.

На данном этапе потребуется внесение следующей информации:

    • периодичность внесения дополнительных средств;

Онлайн-калькулятор сроки погашения кредита

    • цель досрочного погашения – уменьшать срок ипотеки или платежа;

Онлайн-калькулятор уменьшение срока погашения кредита

    • дата планируемой дополнительной оплаты – выбрать нужные значения из открывающегося календаря;

Онлайн-калькулятор выбор даты

    • действия со следующим платежом – останется без изменений или будут оплачены только проценты;

Онлайн-калькулятор выбор следующего платежа

    • сумма платежа.

Онлайн-калькулятор выбор суммы платежа

После того как все нужные данные будут внесены, необходимо нажать на кнопку расчета.

Онлайн-калькулятор расчет платежа

Все вычисления на основе внесенных сведений будут сделаны за несколько секунд.

Важно. Самостоятельные расчеты на онлайн-калькуляторе являются предварительными. Для получения точных сведений необходимо обратиться к сотрудникам банка.

Также нужно учитывать, что все расчеты будут производиться на время, указанное как дата досрочного погашения. Если заемщик будет платить позже, сумма кредита будет другой.

Условия досрочной оплаты

Требования к порядку досрочного погашения устанавливаются внутренними правилами конкретного банка. Перед тем как подавать заявление, следует внимательно ознакомиться со своим экземпляром ипотечного договора, чтобы удостовериться в отсутствии любых ограничений (например, может быть доступно только уменьшение размера платежа, а сократить срок будет невозможным).

Сроки досрочного закрытия ипотечного долга

До 2011 года банковские организации устанавливали ограничение по срокам, когда можно было обращаться за закрытием долга раньше времени – частично или полностью.

В настоящее время любая ипотека выдается с возможностью досрочного погашения в любой момент – даже в день получения заемных средств.

При принятии решения следует учитывать, что выгоднее выплатить кредит раньше времени в первой половине срока. Почти все банки выдают ипотеку только с аннуитетной схемой погашения, это значит, что в начале графика большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов. Чем позже происходит досрочное погашение, тем больше придется переплатить банку.

Обязательное условие дополнительного платежа – предварительное уведомление кредитора. В каждом банке устанавливаются свои сроки, в которые нужно проинформировать о планируемом досрочном погашении. Как правило, это от 15 до 30 дней до даты следующего ежемесячного взноса.

Минимальный размер дополнительного платежа

Если планируется досрочное погашение частично, минимальный размер платежа зависит от условий конкретного кредитора. Например, в Сбербанке раньше необходимо было внести не менее 15 тысяч рублей, сейчас это требование отменено, дополнительный платеж может превышать основной всего на 100 рублей.

Перерасчет процентов

Несмотря на то что во всех банках сейчас ипотека выдается с правом досрочного погашения, проценты пересчитываются не всегда. Основанием для этого является соответствующее условие кредитного соглашения.

Например, в Сбербанке установлен перерасчет процентов при досрочном погашении ипотеки и любого другого кредита. Дополнительная комиссия за это не предусмотрена.

Если частичная оплата производится в офисе, сотрудник выдает новый график платежей. Если операция проводится через мобильный банк, новый порядок оплаты будет доступен автоматически в личном кабинете.

Если досрочная погашение производится в другом банке и условиями договора предусмотрен перерасчет процентов, уплаченные, но еще не использованные проценты будут перенесены в счет тела кредита и размер ежемесячного платежа и общей переплаты будет уменьшен.

Плюсы и минусы досрочного закрытия ипотечного долга

Единственным минусом досрочного погашения ипотеки является необходимость внесения платежа в размере, превышающем обычный. Если это не отразится на финансовом состоянии заемщика, этот недостаток является относительным.

При этом, заплатив за ипотеку раньше срока, можно получить множество преимуществ, что подтверждается отзывами заемщиков. Среди основных плюсов досрочного погашения — возможность:

  • снять обременение с объекта недвижимости и получить право на проведение юридических сделок с ним;
  • уменьшить переплату по ипотеке и сделать ее максимально выгодной;
  • оформить другой жилищный заем и купить еще один объект недвижимости;
  • получить налоговый вычет (его можно оформить и во время выплаты долга, но после полного расчета сумма будет больше);
  • иметь в своем распоряжении весь доход, без необходимости отдавать часть от нее кредитору;
  • вернуть неиспользованную часть страховки. Для этого нужно обратиться в страховую компанию и написать заявление о расторжении контракта, предоставив справку о закрытии ипотечного долга, а также реквизиты счета для перечисления остатка взноса. Денежные средства должны быть перечислены в течение 5 рабочих дней с момента обращения в страховую компанию.

Также в случае досрочного погашения в кредитной истории будет сделана соответствующая отметка, которая будет преимуществом при следующем обращении в банк.

Возможные сложности

При принятии решения о досрочном погашении ипотеки, следует учитывать возможность возникновения некоторых трудностей. Чаще всего это:

  1. Затягивание процесса банком. Так как оплата раньше срока для него экономически невыгодна, кредитор может чинить различные препятствия, например, требовать дополнительные документы. Для заемщика это означает переплату по процентам, поэтому заявление следует направлять заранее.
  2. Отсутствие дополнительных денежных средств. При оформлении ипотеки нужно рассчитывать свои финансовые возможности, чтобы ежемесячные выплаты не стали непосильным бременем. В этом случае погашение ипотеки в соответствии с первичным графиком будет комфортным.

Важно начинать процедуру досрочного погашения только в случае ее целесообразности, так как на нее будут потрачены не только дополнительные средства, но и личное время.

В каких банках можно оплатить ипотеку досрочно

Выплата кредита раньше срока доступна во всех банках, так как право заемщика закрыть любой кредит досрочно регулируется законодательно. Но каждый кредитор может устанавливать собственный порядок процедуры.

Например, в Сбербанке уведомление о намерении погасить долг сейчас, можно подать в офисе либо онлайн. В ВТБ заявление принимается по звонку на горячую линию.

Также есть свои особенности при списании дополнительного платежа. Например, в крупных банках (Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, Газпромбанк), оно осуществляется точно в дату следующего платежа. А некоторые финансовые организации производят списание раньше установленного срока по согласованию (например, в Россельхозбанке, Промсвязьбанке и др.).

Таким образом, заемщик может досрочно погасить любую ипотеку, которую он взял, но особенности процедуры необходимо уточнить в банке.

Советы

Чтобы досрочное закрытие ипотечного долга было максимально безболезненным, необходимо:

  1. Следить за своими платежами. Например, сумма ежемесячного платежа по ипотеке 17 тысяч рублей, у заемщика имеется 60 тысяч рублей дополнительных средств. Он написал заявление в банк о досрочном частичном погашении 16 числа следующего месяца (дата следующего платежа) в размере 60 тысяч рублей. Денежные средства внесены, клиент ожидает перерасчета. Но он не учел, что банк сначала спишет 17 тысяч, а потом попытается осуществить досрочное погашение на 60 тысяч рублей. Так как этой суммы у клиента уже нет (60-17=43 тысячи рублей), операция не будет выполнена. В результате остаток средств останется на счете, а клиент узнает о проблеме только при следующем ежемесячном платеже. Важно при внесении дополнительных средств проконтролировать их списание.
  2. Не копить, а вносить дополнительные средства по мере их появления, но с условием, что они будут превышать размер ежемесячного платежа. Например, если на дату платежа долг составляет 5 тысяч, а клиент внес только 1 тысячу рублей, она пойдет на погашение процентов, а досрочного погашения и перерасчета не будет.
  3. Иметь «подушку» безопасности. Если планируется частичное досрочное закрытие ипотеки, делать это нужно только в том случае, если есть свободные средства на несколько платежей вперед (минимум 3, лучше 6). В противном случае появившуюся дополнительную сумму лучше внести на депозитный счет на случае возможных трудностей с выплатой. Это позволит сохранить свою кредитную историю даже при возникновении временных финансовых сложностей.

Также можно рассмотреть оформление кредита на досрочное погашение ипотеки. Это целесообразно, когда речь идет не о большой сумме. Если условия другого кредита выгоднее (ниже процентная ставка и меньше ежемесячный платеж), можно использовать его для закрытия ипотеки.

Нюанс. В некоторых случаях выгоднее оформить рефинансирование или реструктуризацию долга, чем досрочно его погашать. В этом случае также будут изменены условия кредитного договора и нужно сравнить, в каком случае они будут более выгодными.

Таким образом, выгода досрочного погашения относительна и зависит от конкретных условий ипотеки и периода кредитования.

Похожие статьи

Было полезно?! Сохрани чтобы не потерять!
Оцените:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Нравится статья? Расскажите друзьям

Комментариев нет

Отправить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *