БизКвартал Ответы малому и среднему бизнесу
Гид по ипотечным программам
Логотип
46

Что такое ипотечные облигации и кому они выгодны? Особенности оформления и проблемы ценных бумаг

Ипотечные облигации при приобретении квартиры

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, широко используемые за рубежом и только набирающие популярность в России. Несмотря на то, что до оборотов других стран отечественным банкам еще далеко, этот способ инвестирования уверенно занимает свои позиции. В перспективе это будет привлечение дополнительного финансирования и прогресс ипотечного кредитования.

Понятие и особенности

Если говорить простым языком, ипотечные облигации – вид активов. Обеспечение их стоимости производится за счет объектов залогового недвижимого имущества. Другими словами, это право требования, передаваемое банком инвестору и погашаемое по мере оплаты ссуды заемщиком.

Поясним на примере:
Банк Х выдал ипотеку на 3 млн. рублей и сразу эмитировал (выпустил) ипотечную облигацию такого же номинала. После выставления на продажу она была выкуплена инвестором Р, находившимся в поисках надежного актива для сохранения своих накоплений с минимальным риском. Он выплатил банку 3 млн. рублей и получил ценную бумагу. Полученные денежные средства финансовая организация пустила в оборот, оформив новую ипотеку. Облигация, переданная инвестору, оплачивалась с денежных средств, которые заемщик регулярно переводил банку.

С выпуском ипотечных облигаций выигрывают все:

  • банк выдает больше кредитов, увеличивая свою прибыль – выданные денежные средства возвращаются гораздо раньше установленного договором срока и могут использоваться для новых сделок;
  • инвестор получает надежный актив с перспективой большой прибыли – за счет повышения стоимости недвижимости, обеспечением которой выступает ценная бумага;
  • заемщик может рассчитывать на снижение процентных ставок и выгодное рефинансирование, благодаря развитию рынка ипотечных займов.

Таким образом, основная задача ипотечных облигаций в России – помощь банкам в получении дешевых ресурсов и их последующего использования для оформления жилищных займов.

Привлечение инвесторов производится по специальному механизму – секьюризации. Она позволяет финансовым организациям отбирать ипотечные кредиты, по которым установлен высокий уровень погашения, и преобразовывать их в ценные активы (долговые).

Чтобы их использование стало возможным, жилищный займ должен соответствовать определенным условиям:

  • остаток долга не может быть больше 80% от рыночной стоимости недвижимости;
  • по договору обеспечения замена имущества возможна только после получения согласия кредитора;
  • действует страхование залогового имущества от риска утраты либо повреждения;
  • предметом кредитования являются только денежные средства.

Жилищный займ, по которым имеются просрочки, не подходит для привлечения ипотечных облигаций.

Для облигаций с ипотечным покрытием характерны следующие особенности:

  1. Периодичность выплат обязательств держателя облигаций. Осуществляются согласно графику кредитных платежей, но также допускается, что при передаче ипотечных ценных бумаг может устанавливаться новое расписание платежей.
  2. Платеж делится на 2 части: процентную и основную. Если говорить о погашении ипотечной облигации простыми словами, каждый месяц оплачивается часть тело займа и процентов по нему. Возможно полное либо частичное досрочное погашение при наличии такой возможности.
  3. Степень доходности ценных бумаг определяется уровнем риска. Чем выше вероятность неисполнения обязательств по кредитному договору, тем больше процентная ставка. Наличие недвижимости, переданной в залог, повышает рейтинг надежности облигаций с ипотечным покрытием.
  4. Погашение тела займа производится систематически, а не единым платежом, как обычно делается с ценными бумагами других видов.
  5. Размер платежей не является фиксированным и зависит от регулярности погашения долга заемщиком.

Также важно учитывать, что высокая номинальная стоимость обеспечивает низкую ликвидность этих ценных бумаг.

Обратите внимание! Доход полностью зависит от процентной ставки, поэтому доход от таких облигаций превосходит прибыль от других ценных бумаг и банковских депозитов.

Виды

Ипотечные облигации бывают разных видов. На российском рынке представлены 3 типа:

  1. Облигации с ипотечным покрытием – долговая ценная бумага, может быть именной либо на предъявителя. Выполнение требований по ним обеспечено залоговым имуществом. Если говорить простым языком, это значит, что владелец ценных бумаг вправе требовать возвращения долга по жилищному займу. Эмиссию ипотечных ценных бумаг такого типа могут осуществлять только банки и ипотечные агенты. Другими словами непосредственный кредитор либо юридическое лицо с соответствующей лицензией.
  2. Ипотечный сертификат участия – не имеет номинальной стоимости. Наделяет своего держателя правом на долю залогового имущества либо доверительное управление им. Эмиссия может осуществляться акционерными обществами, которым Центробанк выдает лицензии на управление негосударственными, паевыми и инвестиционными Пенсионными фондами.
  3. Закладная – наиболее распространенный тип ипотечных облигаций на отечественном банковском рынке. Если говорить простыми словами, это гарантия исполнения своих обязательств по ипотеке. Составляется при любой выдаче жилищного займа и является завершающим этапом заключения кредитной сделки.

Порядок обеспечения долговых обязательств

Ипотечные облигации в России участвуют в торгово-финансовых обменных операциях с заключением контрсделки. На банковском языке они называются свопы.

Выгода для инвесторов обеспечивается высокой надежностью вложения, благодаря наличию обеспечения. На текущий момент российский рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, не ожидается резких скачков и падений, поэтому вложения в ипотечные облигации наиболее популярный вариант операций с ценными бумагами.

Их владельцы зарабатывают на изменениях стоимости залоговой недвижимости. Цены на них уверенно поднимаются каждый год, обеспечивая владельцам ипотечных облигаций стабильный доход.

Ипотечные облигации в РФ

В последние годы наблюдается резкий рост заявок на жилищные займы. Это объясняется разработкой специальных ипотечных программ для определенных категорий населения:

  • молодых или многодетных семей;
  • молодых специалистов;
  • военных и т.д.

Из-за такого количества получаемых ипотечных займов, кредитным организациям не хватает денежных средств на выдачу новых ссуд. Облигации с ипотечным покрытием стали спасением, обеспечив поступление финансов от инвесторов. Пример ипотечной облигации:

Пример ипотечной облигации

Обратите внимание! Резкий подъем ипотечного рынка наблюдался после того, как крупнейшие кредитные организации (Сбербанк, Райффайзенбанк и БинБанк) провели сразу несколько свопов.

Порядок работы с ипотечными облигациями

Принцип работы ипотечных облигаций простым языком выглядит следующим образом:

  1. Банк выдает жилищный займ под 9-10% годовых. Однако у него могут отсутствовать свободные средства для оформления новой ссуды на приобретение дома.
  2. Для решения возникшей проблемы, кредитор выпускает ипотечные облигации, под которые получает финансы и использует их для выдачи других жилищных займов.
  3. Все участники такого свопа имеют свою прибыль. Для инвестора она зависит от многих факторов, главный из которых риск неисполнения заемшиком своих обязательств.

Выплата банком процентов производится не каждый месяц (в отличие от получателя ипотечного кредита, который должен вносить регулярные взносы в соответствии с графиком). Порядок перечисления денег инвесторам устанавливается условиями заключенного договора, но выплаты должны осуществляться не меньше чем один раз в год (из денег, которые банк получает от заемщика).

Обратите внимание! Приобрести ипотечные ценные бумаги можно на фондовом рынке. Продажа осуществляется банками и ипотечными агентами. Покупку может совершить сам инвестор либо брокер через заключение договора купли-продажи или мены.

Покупателями ипотечных ценных бумаг преимущественно выступает государство, а также пенсионные фонды и страховые компании.

Ипотечные облигации – возможные альтернативы

Альтернативой ипотечных облигаций может выступать ипотечный сертификат участия, который также обеспечивает доход, но не является долговой.

По нему можно рассчитывать на прибыль в виде процентов от активов. Суммы по ним могут превышать доход от облигаций, но и риск вложений здесь выше, так как владелец сертификата может распоряжаться только частью залогового имущества.

Особенности и трудности операций с ипотечными облигациями в РФ

До сих пор кредитные компании выдавали сотни миллионов рублей под залог приобретаемой недвижимости, создавая ипотечный рынок. Развитие производилось без использования ипотечных облигаций, именно поэтому сейчас требуется время для их внедрения в установившуюся систему.

Обратите внимание! Ипотечные облигации помогли выйти из кризиса 2008 года с минимальными потерями. Это стало возможным благодаря тому, что банки получили денежные средства частично от государства и частично от частных инвесторов.

Выгода от ипотечных облигаций на российском рынке не доходит до мировых показателей из-за несовершенства данной системы. Ее главные недостатки, по которым невозможно получить большую прибыль, заключаются в следующем:

  1. Облигация с ипотечным покрытием теряет доходность, если заемщик погашает свой жилищный займ досрочно. Получение прибыли основано на долговременной выплате кредита и процентов по нему, а это становится невозможным, если ссуда закрывается раньше срока. Многие банки стали сами выплачивать разницу инвесторам, чтобы удержать их.
  2. Доход от ипотечных облигаций не является стабильным, потому что кредитный рынок не стоит на месте. Прибыль может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Тем не менее, из-за наличия залогового обеспечения, ипотечные облигации входят в список наиболее надежных вложений, по которым можно получить гарантированную прибыль.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Приобретение облигаций с ипотечным покрытием предполагает как плюсы, так и минусы. К первым относится:

  • надежность, благодаря тому, что они обеспечены залогом – недвижимостью, цена которой только увеличивается;
  • стабильность – несмотря на то, что размер дохода зависит от порядка заемщиком своих долгов, прибыль в любом случае будет получена;
  • доступность – ценные бумаги можно приобрести на любом фондовом рынке самостоятельно либо через брокера.

К недостаткам можно отнести:

  • низкую ликвидность – перепродать ценные бумаги с выгодой будет непросто;
  • риск досрочного погашения займа, что приведет к потере прибыли.

Последний недостаток является существенным для банка, потому что помимо потери дохода, ему придется выплатить инвестору разницу (если он хочет удержать его в числе своих клиентов).

Таким образом, ипотечные облигации – вид активов, который имеет свои нюансы. Их использование выгодно для всех участников сделки и для ипотечного рынка в целом. Но не стоит забывать, что именно бесконтрольный выпуск этих ценных бумаг привел США к кризису, который принял мировые масштабы. Низкий уровень обеспечения вместе с ухудшением кредитных выплат стал причиной банкротства крупнейших американских банков. Именно поэтому выпуск и использование ипотечных ценных бумаг должны осуществляться рационально с учетом текущего состояния рынка недвижимости.

При рациональном использовании облигаций с ипотечным покрытием, они станут перспективным финансовым инструментом для развития банковского сектора и надежным видом инвестирования личных средств.

Похожие статьи

Было полезно?! Сохрани чтобы не потерять!
Оцените:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд Оценок нет
Загрузка...
Нравится статья? Расскажите друзьям

Комментариев нет

Отправить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *