БизКвартал Ответы малому и среднему бизнесу
Гид по ипотечным программам
Логотип
30

Что выгоднее сегодня — ипотека в банке или аренда? Расчеты ежемесячных платежей, сравнительные таблицы

Выбор между ипотекой и арендой

Ипотека или аренда – вопрос, который остро стоит перед молодыми людьми, новыми семьями, родственниками, когда требуется улучшение жилищных условий. Сложно решить, что лучше, взять ипотеку или снимать квартиру, поэтому стоит рассчитать расходы, учитывая возможные риски.

Аренда или ипотека: подсчет в цифрах

Самое главное при расчете выгоды учитывать несколько моментов:

  1. Изменение цен на квадратный метр в ту и другую сторону.
  2. Изменение стоимости аренды жилья.
  3. Инфляция.
  4. Форс-мажоры.

Не стоит забывать и о возможных болезнях, потери трудоустройства или способности работать. Эти факторы могут негативно сказаться при оформлении ипотеки, особенно без приобретения страхового полиса.

По данным агентства Домофонд за первый квартал 2019 года цена аренды поднялась на 0,5%, стоимость недвижимости выросла на 3,1% на рынке готового жилья. Средняя стоимость съемной однокомнатной квартиры 15 843 рубля за месяц, цена за квадратный метр в среднем 64 177 рублей. Если брать хорошую 1- комнатную квартиру площадью 43 кв. м., общая стоимость выйдет 2 759 611 рублей. Чтобы сделать примерные расчеты, условно можно взять повышение 5% на съем квартиру ежегодно.

Для понимания, что выгоднее, получение ипотеки или аренды жилья, можно взять ситуации, когда заемщик накопил на первоначальный взнос 15, 25 и 50% от стоимости недвижимости. Он оформит займ на 10 лет под ставку 10% годовых.

Первичный взнос Первичный взнос в рублях Размер ежемесячного платежа Размер переплаты Цена на квартиру, полная стоимость
15% 413 942 30 998 1 374 113 4 133 724
25% 689 903 27 351 1 212 453 3 972 064
50% 1 379 806 18 234 808 302 3 567 913

Расчеты ориентированы на чистую стоимость квартиры. Заемщику потребуется оплатить страховку на имущество от риска утраты и порчи на весь период кредитования. По желанию оформляется полис на защиту жизни и здоровья, но при отказе банки часто повышают процентные ставки на 0,5-2% годовых. Сейчас уже встречаются предложения, по которым отказ от страховки не влечет повышение годового процента.

Важно! Для покупателя от государства действует система налогового вычета, по которой он может получить 13% от уплаченного налога.

Но вычет не может быть более двух миллионов рублей, поэтому заемщик получит назад 260 тысяч рублей.

Для расчета также стоит брать срок аренды квартиры на 10 лет. При расчете на аренду платежи получатся следующие:

Срок аренды, год Сумма с учетом повышения платежей на 5% в год Сумма за 10 лет проживания арендодателю
1 15 843 2 391 216
2 16 635
3 17 466
4 18 340
5 19 257
6 20 220
7 21 231
8 22 292
9 23 407
10 24 577

Если у заемщика при съеме квартиры имелись средства для первой оплаты и покупки квартиры у банка, их он может положить в финансовую организацию под процент на время аренды. В среднем в различных финансовых организациях ставка за вклад может быть 7% годовых.

Взнос Сумма в рублях Размер капитала через 10 лет
15% 413 942 831 882
25% 689 903 1 386 469
50% 1 379 806 2 772 938

По итогам подсчетов арендатор жилья не только сможет сэкономить на съеме недвижимости, но и накопить значительную сумму. В регионах ее может быть достаточно для приобретения квартиры, но не факт, что этого хватит с учетом роста цен на жилье за 10 лет.

Есть еще один вариант, при котором заемщик может получить больше выгоды от приобретения жилья, помимо оформления в собственность. Это покупка недвижимости на этапе котлована. Застройщики снижают цены на этапе строительства на 20-50% от конечной стоимости с отделкой. Но есть и недостатки:

  • риск попасть в долгострой;
  • на время строительства многоквартирного дома и последующего ремонта в нем необходимо арендовать жилье.

Рассчитать, что выгоднее между ипотекой или арендой, можно на калькуляторе. Он в режиме онлайн составляет график платежей с суммой переплат и переплат по процентам, показывает суммы накоплений по вкладам разных банков и усредненных значений.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Чтобы решить вопрос снимать или брать ипотеку, нужно рассчитать выгоду на основе данных собственной ситуации, поскольку выше приводились усредненные цифры. К данным, которые влияют на результаты расчетов, относят:

  1. Город проживания.
  2. Сумма накоплений на первичный взнос.
  3. Цена на недвижимость и расположение квартиры.
  4. Стоимость арендной платы. Прибавить коммунальные платежи, если они не входят в плату.
  5. Величина процентной ставки по кредиту. До подачи заявки можно использовать ставку, которая получается в результате предварительного расчета на калькуляторе. Стоит использовать калькулятор на сайте банка, в который заемщик хочет подать заявление.
  6. Процентная ставка по вкладу в банке.

Отдельно можно просчитать, как инфляция примерно повлияет на вклад в банке, оплату ипотеки и съем жилья. Город проживания может сильно влиять на расчеты. Так, в Москве стоимость недвижимости одна из самых дорогих в мире. Если снять квартиру в спальном районе обойдется в районе 40 тысяч рублей, то покупка квартиры в среднем обойдется в 14 млн рублей. С учетом переплаты по ипотеке при средней зарплате по городу 80 тысяч рублей купить квартиру просто невозможно. Но все зависит от уровня зарплаты заявителя. В таблице приводится расчет для приобретения квартиры в г. Москва в ипотеку сроком на 10 лет при ставке 10%.

Первоначальный взнос Первый взнос в рублях Размер ежемесячного платежа Размер переплаты Итоговая цена на квартиру
15% 2 100 000 157 259 6 971 124 20 971 124
25% 3 500 000 138 758 6 150 993 20 150 993
50% 7 000 000 92 505 4 100 661 18 100 661

Теперь для примера можно рассчитать стоимость приобретения квартиры в ипотеку в Воронеже. По данным жилищного агентства Домофонд, средняя стоимость квартиры 2 788 624 рублей. За последний год цена на недвижимость в городе просела на 0,3%.

Первоначальный взнос Первый взнос в рублях Размер ежемесячного платежа Размер переплаты Итоговая цена на квартиру с учетом процентов
15% 418 294 31 324 1 388 559 4 177 183
25% 697 156 27 638 1 225 200 4 013 824
50% 1 394 312 18 425 816 799 3 605 423

В результате при большом первоначальном взносе оплата кредита уже может быть посильной. При учете двух работающих в семье, в месяц придется отдавать примерно 10 тысяч рублей с человека.

По прогнозам экономистов, в ближайшие годы стоимость недвижимости от застройщиков должна снизиться до 20%. Это связано с принятием нового закона о дольщиках, когда их деньги на квартиру не передаются строительной фирме, а держатся в банке под контролем исполнительных органов.

Застройщик обязан на свои деньги построить дом, а уже после брать оплату от покупателей. Ожидается, что такие меры приведут к уменьшению компаний-застройщиков, которые хотели обманным путем завладеть средствами заемщиков. Ряд компаний из-за финансового положения не смогут построить ЖК до пополнения счетов, поэтому уйдут с рынка, стараясь распродать уже готовое жилье. Это и приведет к снижению стоимости жилья.

Если стоит выбор между ипотекой и арендой жилья с откладыванием средств на приобретение недвижимости

Стоит учитывать, что с наступлением пенсионного возраста жилье станет снимать значительно сложнее или невозможно, поэтому к 65 годам лучше уже иметь собственную недвижимость.

Для расчета ипотеки стоит выбрать оптимальный срок. Нужно найти баланс между риском попасть в дефолт из-за высоких платежей и длительным погашением до 30 лет, которое ведет к высоким переплатам. За такой срок заемщик может выплатить денег, которых хватило бы на покупку двух или трех аналогичных квартир.

На профессиональных онлайн калькуляторах для расчета кредита используется подсчет, в том числе по переплате в процентах за весь срок кредитования. Один из сайтов, на котором можно сделать такие подсчеты — irn.ru.

Заемщику стоит подсчитать при решении вопроса между ипотекой и арендой:

  1. Зайти на сайты интересующих банков и сделать расчет ежемесячного платежа, общей переплаты. Можно использовать профессиональный калькулятор для более точного результата. Банки предупреждают, что на их сайтах расчет являются информационными, окончательные условия становятся известны после рассмотрения заявки и платежеспособности клиента.
  2. Рассчитать аренду съемной квартиры, учитывая возможное повышения стоимости не только годовой платы, но и роста тарифов ЖКХ.
  3. Рассчитать, сколько денег принесет вклад в банке на основе текущих предложений от ведущих компаний. Стоит класть деньги в надежные компании, самые крупные, либо в ведущие региональные банки. На надежность банка влияет государственное участие. Если есть ипотека с дотациями из федерального бюджета, меньше шансов, что у банка отзовут лицензию.

Такой расчет будет работать только при условии, что за срок ипотеки либо накоплений цена на недвижимость не будет меняться, а аренда не будет повышаться быстрее, чем заложено в прогнозе.

Если заемщик не может накопить на квартиру даже за срок ипотеки, то заем в банке останется единственным решением.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

Если стоит выбор ипотека или съемная квартира без намерения купить недвижимость, то расчеты будут куда проще. Необходимо учесть стоимость аренды на текущий момент либо посмотреть средние расценки в городе. Это можно сделать на Авито, на портале Домофонд, Циан и других ресурсах.

За начальную точку можно взять среднюю стоимость в России – 18-19 тысяч рублей в месяц. Теперь нужно рассчитать ежемесячный платеж при оформлении ипотеки. Стоит учесть оформление страхового полиса +1% годовых в среднем. Если брать результат расчета из начала статьи, где приводились усредненные данные, то платеж по ипотеке может меняться в зависимости от первоначального взноса 30 998 при 15%, 27 351 рублей при 25% и 18 234 при 50% взносе.

В результате ипотека имеет смысл при наличии у заемщика половины от стоимости квартиры, поскольку при аренде возможно потребуется отдельно оплачивать коммунальные платежи. В остальных случаях ипотека здесь и сейчас становится более тяжелым бременем нежели съем площадки.

Возможен вариант, когда у заемщика не будет средств для первоначального взноса. Для расчетов ипотеки с такими условиями необходимо брать сумму взноса и делить ее на срок оплаты по кредиту. Полученную сумму нужно прибавить к ежемесячному платежу.

Из примера по средним значениям получатся следующие итоги:

413 942 рублей – первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья. Его делят на 10 лет (120 месяцев): 413 942 р. :120 мес. = 3 449 руб./мес. Теперь полученный результат складывается с ежемесячной оплатой по ипотеке: 30 998 + 3 449 = 34 447 рублей. Получается сумма, почти вдвое превышающая платеж по съему.

Вывод:  Даже если через несколько лет аренда вырастет в цене, снимать жилье будет по-прежнему выгоднее, чем оплачивать кредит. Но после погашения ипотеки через 10 лет заемщику останется платить только коммунальные платежи. Арендатор же будет продолжать платить приличную сумму и в дальнейшем.

Рассчитайте ежемесячный платеж по ипотеке

Классический расчет по ипотеке предполагает указание следующих данных:

  • выбор ипотечной программы;
  • возможность использования материнского капитала или других льготных средств;
  • размер первоначального взноса;
  • зарплата заемщика;
  • дополнительные источники дохода;
  • существующая кредитная нагрузка;
  • желание оформить страховой полис;
  • тип недвижимости: первичный или вторичный рынок, таунхаус или дом с землей;
  • цена на недвижимость;
  • срок погашения.

Дополнительно указывается, есть ли дебетовая карточка банка, является ли заемщик участником зарплатного проекта. Если нет, нужно убрать галочку в анкетной форме. Эти моменты могут повлиять на процентную ставку. Обычно клиенты получают более выгодные условия по сравнению с остальными физическими лицами

Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Если человек еще не решил, что лучше, оформить ипотеку или аренда квартиры у частного лица, есть несколько вариантов, как распорядиться накоплениями, если они имеются. Копить деньги дома не самый лучший вариант из-за обесценивания средств с течением времени.

Кроме вкладов в банках в рублях можно рассмотреть валютные сбережения. Хотя они дают меньше процентов, но с учетом прошлого есть шанс через несколько лет собрать неплохую сумму. Многие заемщики помнят, как с 5 рублей за доллар он резко прыгнул до 25 рублей, и из недавнего с 30 рублей до 60.

Еще один вариант раскрутить сбережения – инвестировать их. Сегодня есть много относительно безопасных вариантов сохранить и приумножить капитал. Вот основные способы:

  1. Открыть металлический счет в банке.
  2. Использовать инвестиционные площадки. Из нового – Яндекс кошелек сделали возможность пользователям покупать акции и применять «умного помощника» для инвестиций. Пользователь может собрать один из нескольких портфелей в зависимости от суммы, а бот будет распределять средства наиболее выигрышным способом. В среднем портфели дают за год 30% прибыли.
  3. Приобрести ценные бумаги.
  4. Вложиться в венчурный фонд.

Наилучшим способом будет распределение средств в разных областях. Не стоит класть всю сумму в банк под процент, поскольку это увеличивает риски потерять ее. Банк могут закрыть, отозвать лицензию и др.

Предложения банков

Можно рассмотреть, какие на сегодня есть предложения банков по вкладам и для оформления ипотеки.

Банк Ставка по ипотечным кредитам Программа
ВТБ От 9,7% годовых Больше метров – ниже ставка
ВТБ На вторичное жилье
Альфа банк 10,19% в год Приобретение квартиры в строящемся доме
Транскапиталбанк 10,2% в год На покупку недвижимости
ДельтаКредит 11% годовых На покупку квартиры или доли
Дом.РФ 6% годовых Семейная ипотека с государственным участием
Возрождение 10,29% в год На приобретение квартиры в новостройке

При выборе между двумя и более вариантами, как распорядиться первоначальным взносом, сначала нужно ознакомиться с текущими предложениями финансовых организаций для открытия вклада. В подборку вошли банки с наибольшими ставками:

Организация Ставка Минимальная сумма Срок
Газпромбанк 9,2% 50 тыс. Полгода
Локо-банк 9% 100 тыс. 300 дней
МКБ 8% 2 млн Полтора года
Кредит Европа Банк 7,6% 100 тыс. Полтора года
Рос банк 7,7% 1 млн Полтора года
Дом.РФ 7,6% 1,4 млн 12 мес.

Если выбрать первую организацию и вложить туда сумму накоплений в размере 1-2 млн, то даже с учетом инфляции через 10 лет человек получит выгоду.

Требования к заявителю

При обращении в банк заемщику понадобиться предоставить комплект документов. Обычно подача документов состоит из двух этапов: отправка бумаг на заемщика и передача комплекта на недвижимость.

В базовый список на рассмотрение кандидатуры входят следующие документы:

  • анкета-заявление;
  • паспорт или копии всех заполненных страниц;
  • второй документ на выбор;
  • справка о доходах;
  • копии страниц ТК или другой документ о сотрудничестве с работодателем: контракт, договор;
  • страховой номер ИЛС (обычно номер требуется указать только в анкете и не подавать оригинал или копию).

По требованию заемщику могут сказать принести дополнительные документы для детального анализа. Банк может и изменить действующий список бумаг на свое усмотрение.

Подавать анкету можно несколькими способами – прийти и заполнить в офисе с консультацией менеджера либо онлайн, загрузив отсканированные документы.

После подачи заявления кредитный специалист сделает запрос в бюро КИ, чтобы проверить портфолио заемщика. Сведения на заемщика содержат информацию о предыдущих займах, их погашении, задолженностях. На основе скорингового балла делается предварительное решение. Оценивается и общие характеристики клиента.

Основные требования при подаче заявки:

  1. Возраст 21 год минимально, 65 лет максимум. Ряд компаний охватывают аудиторию и до 75-79 лет.
  2. Российское гражданство и прописка по месту постоянного или временного жительства.
  3. Наличие трудоустройства и регулярного заработка.
  4. Отсутствие негативной КИ.

При положительном ответе клиент начинает искать квартиру, которая ему нравится. Часто кредиторы предлагают на своих сайтах списки аккредитованных новостроек, откуда можно выбрать площадь по более низкой стоимости.

Нельзя однозначно ответить, что выгоднее, снимать квартиру или взять ипотеку, поскольку есть множество нюансов. Заемщику необходимо взвешенно оценить свое финансовое состояние, риски и планы.

Похожие статьи

Было полезно?! Сохрани чтобы не потерять!
Оцените:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Нравится статья? Расскажите друзьям

Комментариев нет

Отправить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *